关于提高小区车库（位）使用率优化使用环境的专题调研报告

关于提高小区车库（位）使用率优化使用环境的专题调研报告

为扎实推动“不忘初心、牢记使命”主题教育深入开展，根据党工委、管委会对主题教育工作统一安排和部署，我围绕“提高新城枫景、新城御景小区车库（位）使用率，优化使用环境”进行了专题调研，基本达到了摸实清、找症结、解难题的目的。

本次调研采取实地走访、资料查阅、召开座谈会、个别访谈、调查问卷等形式对新城枫景、新城御景小区入住率、车辆保有量、停车位设置、存在问题等情况进行调查了解，并全面分析造成问题的原因，有针对性提出改进措施。现将有关情况报告如下：

一、调研基本情况

（一）小区入住率、业主车辆及停车位设置情况

1、新城枫景小区建设住宅2020户，目前小区入住率为98%以上，保守估计小区车辆保有量为1800台。小区地上及周边设置车位630个，地下车库设置停车位1186个，共计设置停车位1816个。

2、新城御景小区建设住宅2620户，目前小区入住率为98%以上，保守估计小区车辆保有量为2200台。小区地上及周边设置车位1000个，地下车库设置车库1262个，共计设置车库（位）2262个。

（二）车库（位）设置、销售及租赁情况

1、新城枫景居住区建设地下车库1186个，已售582个，未售604个（包含按年出租350个，空置车库254个），空置率为21.4%。

2、新城御景居住区建设地下车位1262个，已售526个，未售736个（包含已出租177个〔其中10年期以租代售车位123个，20年期以租代售车位8个，按年出租46个〕，空置车库559个），空置率为44.3%。

二、存在主要问题

如上所述，新城枫景小区保守车辆保有量1800台，地上车位和地下已售（租）车库数量为1562个，缺口230余台；新城枫景小区保守车辆保有量2200台，地上车位和地下已售（租）车库数量为1703个，缺口500余台。导致部分车辆在地面道路随意停车、地下车库消防通道停车等乱停车现象频出，停车秩序较为混乱。

三、原因分析

（一）车库（位）销售难度较大

1、现阶段大庆市车库（位）销量难度较大，为促进销售大多数个体开发商都在进行打折促销，城投公司在售车库价格偏高，且作为国企如对销售价格进行调整，容易产生不稳定因素。

2、相对于租赁，购买车库（位）业主资金压力及后期养护成本较大，同时由于车库（位）使用年限为40年，随着时间的推移使用年限逐年缩水，都是导致目前车库（位）滞销的主要原因。

（二）地下车库存在潮湿、漏雨及地坪破损情况

因部分业主拒绝缴纳供热费且提出车库停止供暖要求，停暖后地下车库内外温差较大，地下车库形成冷凝水挂至地上及墙面，诱导车库地坪和墙面霉变损坏。加之由于地势和车库设计时没有设计防水等原因，新城枫景地下车库漏雨、反水情况较为严重。上述问题存在一定程度影响了业主正常使用，同时影响了车库正常对外租售。

（三）小区地库排风及排水设施存在不足

由于地下车库排风系统噪音较大易扰民等因素，排风扇打开时间较少，且排风天窗常年关闭，地下车库因空气不畅导致潮湿情况得不到缓解。加之车库排水沟存在堵塞和损坏情况，雨水得不到及时有效导流排放，导致车库漏雨情况加重。

（四）车库进车门禁系统存在不足

现阶段地下车库使用通行卡进入，但没能实行一车一卡制，一张卡可反复多次使多台车辆进入，导致车库地下车库消防通道常年被占用停车，在影响车库租售的同时也致使地下停车秩序较为混乱。

存在问题的原因既有主观上的，也有客观原因。一的程度上反映出责任心不强、解决问题的招法不多等等问题，这些都需要在今后工作中改进。

四、改进措施

（一）研究车库（位）租售政策

1、积极研究资产租赁策略，以服务业主、提升品牌影响力为出发点，加大资产维护和巡查力度，为业主提供优质、便捷的生活和使用环境。

2、根据市场规律，探索实施“整体打包出租（出售）”、“以租代购”、“分时、按位定价出租”等政策。同时根据车库市场实际情况，结合业主实际需求，综合考虑调整车库（位）租售价格，在保证租售经济效益的同时，缓解小区地上停车压力。

（二）提升车库设施使用功能水平

会同物业公司针对车库存在的潮湿、漏水和地坪损坏等问题，按实际划分维修责任进行维修改造，保证车库设施使用功能，促进车库运营。

1、针对车库潮湿问题，对地下排风系统进行维修改造，将天窗增加排风扇，同时督促物业公司按时运行地下排风系统，促进和加大地下空气流通力度，缓解地下潮湿问题。

2、针对车库漏水、地坪损坏问题，组织专家、设计院等机构，科学研究制定防水功能、排水沟损坏堵塞等设施维修改造实施方案，逐步对存在问题部位情况进行维修改造，保证车库使用功能。

3、督促物业公司加强物业管理及巡查力度，适时对地下门禁系统进行升级，实现一卡一车，杜绝一卡多车进出情况发生，恢复车库内停车秩序。

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